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富力地产由于贸易项目不光可能长久坐收房钱

时间:2019-03-23来源:未知 作者:admin点击:
在过去的一年,富力协议销售额1311亿元,虽然同比增长60%,但也是只是堪堪完成1300亿元的年度目标。 海南楼市政策今年一定会有放松的消息,上半年一定会出,房地产价格上下浮动不会超过10%,万科肯定能活下去,它说活下去是提醒我们活下去,现在活得都比较长

  在过去的一年,富力协议销售额1311亿元,虽然同比增长60%,但也是只是堪堪完成1300亿元的年度目标。

  “海南楼市政策今年一定会有放松的消息,上半年一定会出”,“房地产价格上下浮动不会超过10%“,“万科肯定能活下去,它说‘活下去’是提醒我们活下去”,“现在活得都比较长,暂时不考虑退休的问题”。向来轻言重语的李思廉,依旧不疾不徐地对台下媒体爆出“金句”。

  3月20日下午,李思廉携董事长助理陈志濠、董事总经理李启明、财务总监张诗贤现身富力地产2018年业绩会。在过去的一年,富力协议销售额1311亿元,虽然同比增长60%,但也是只是堪堪完成1300亿元的年度目标。

  同期,富力地产营业额768.6亿元,较2017年增长30%;毛利同比上涨33%,达279.5亿元;核心盈利95.3亿元,同比增加49%。不过,净利润却下降60%至87.28亿元,同时,净负债率高达184%,远超同行。

  除了高负债问题,酒店业务也继续成为这场业绩会绕不开的线年夏天意外卷入万达、融创的“世纪交易”后,富力地产一直以较高的曝光率出现在大众视野。毕竟,业内普遍认为,曾是“华南五虎”之首的富力地产之所以失去昔日光彩,就是因为沉于商业地产的开发,错失了房地产黄金时期。

  对于万达77家酒店的收购,李思廉不止一次公开表示“买得很便宜”,这次亦不例外。

  2017年7月,富力地产突然现身万达、融创大额交易签约现场,以199.06亿元的价格收购了万达77家酒店。这些酒店大多位于一二线城市的核心地段,总建筑面积约328.6万平方米,折算下来每平方米均价仅6000元左右。

  而在富力半路杀出前,融创拟以335.95亿元代价收购万达76家酒店,富力的收购价近乎打了六折。因此,不仅媒体认为富力捡了大便宜,李思廉在交易现场发言时也直言,“这次一口气拿到77个酒店,我们是赢家。”

  不过,申万宏源并不看好这笔投资,“虽然富力收购万达77家酒店与账面净值相比折价40%,但我们认为该收购价格并不如想象中的有吸引力。”该机构在研报中分析称,“给予目标估值约为10倍PE,则该酒店资产包的合理价格应约为100亿元。”

  吃下万达77间酒店后,富力在71个城市共拥有89间运营中酒店,万达在管的酒店为51间。在营酒店中,奢华品牌10间,超高端、高端品牌分别有32间、42间。

  不过,虽然酒店营业额增长192%至70.9亿元,但仍处于亏损状态,亏损额达4.59亿元,为连续第六年录得亏损。李思廉称“酒店我们一般看现金流,因为酒店的账本身很难赚钱”。

  陈志濠则进一步解释道,“(酒店)账面上有会计的处理,所以大家很难看到我们酒店的实际情况。目前酒店经营净利润为13.5亿元。”

  富力地产一向坚持商业和住宅并重,二者开发比例一度高达1:1。这或许与李思廉学步香港地产商人有关。香港地产大佬偏爱开发商业地产,因为商业项目不仅可以长期坐收租金,还可以安享物业升值带来的收益。富力地产在上市后的高点时刻,贷款拿地盖了不少商业项目。

  但财务数据显示,商业项目对总收入的贡献仍然有限。2018年全年,在入账的663.9亿元物业销售总额中,商业物业占23%;物业投资、酒店营运及其他收入为104.7亿元,占总营业额(768.6亿元)的13.6%。

  对于酒店业务的发展,李思廉表示将会通过酒店资产包在市场融资,如发行酒店REITs等,并称将在二季度实行。“目前酒店有一两间在亏损的状态,但是亏损的金额都非常少,都是百万位的。” 他还透露,两年内酒店数量会增加到100间左右。

  酒店业务亏损之外,富力地产高企的负债额和净负债率也广受关注。2015-2017年,富力地产负债总额分别为1345亿元、1795亿元、2332亿元,金额不断攀升。截至2018年底,富力地产的负债总额为2963亿元。

  连年走高的负债额使富力地产遭到评级机构的看空。1月4日,惠誉发布评级报告称,2017年积极拿地和收购万达酒店资产,致使富力地产杠杆率升高。而富力地产2020年销售目标为3000亿元,对规模扩张的追求或将使杠杆率进一步升高至65%。基于对富力地产的负面评级展望,惠誉表示考虑降低其评级。

  2018年楼市融资的收紧,让高负债前行的房企颇感压力。富力地产的债务压力从其多次发行融资融券可见一斑。2018年内,富力地产发行境内公司债券合计143亿元、超短期融资券合计82亿元、资产证券化产品合计14亿元以及17.5亿美元的优先票据。公司多次表示,募集资金将用于偿还将于2019年到期的公司债券。

  而“般迟又遇打头风”,渴求资金的富力地产在2018年的融资之路也走得颇为坎坷。2018年2月9日,富力地产公告称“鉴于近期市场波动较大,公司取消发行10亿元中期票据”;5月23日,富力宣布取消10亿元超短融发行计划,另择时机重新发行;5月29日,富力地产非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”,这笔债券发行额度为60亿;8月29日,富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券被终止。

  业绩会现场,李启明表示短期内的债务压力已解除。“短债包含了一些开发贷,基本上每年会再延伸一点,所以今年到期的债并不多。最近我们发债都是比较长的,3年、4年、5年的都有,短期的债压力今年已经大部分都解决了。”

  高负债压力下,富力或许只有保持高周转才能摆脱危险。2019年,富力计划交付920万平方米的可售面积(2018年为610万平方米),新开工权益建筑面积1200万平方米,推出200个项目(2018年推盘155个),预计货值3000亿元。

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