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俊发地产北京市住修委共同合联部分对合联住房租赁企业举办约道

时间:2019-02-22来源:未知 作者:admin点击:
年初业绩会上房企们一致表现低调,表示不再设立2018全年目标,或者已经可以窥探出今年房企在规模问题上的一些细微心理变化。 刚过去的8月21日,碧桂园总裁莫斌在中期业绩会上提到公司销售指标时再次提及,会相对放慢发展速度,腾出空间抓好管控。根据最新发

  年初业绩会上房企们一致表现低调,表示不再设立2018全年目标,或者已经可以窥探出今年房企在规模问题上的一些细微心理变化。

  刚过去的8月21日,碧桂园总裁莫斌在中期业绩会上提到公司销售指标时再次提及,会相对放慢发展速度,腾出空间抓好管控。根据最新发布的中期业绩也可观察到,2018年上半年,无论是碧桂园、万科、恒大、保利、融创、新城控股、龙湖,这些TOP10以内的房企,在利润方面均保持一定程度的提升。

  可以看出,经历了规模上的一轮狂奔后,房地产企业更有意识要在项目把控、平衡负债和利润这些财务指标方面有所“修复”。

  当然,政策还在严控、融资环境还在进一步收紧的大环境下,这些变化无不给前8月房企的TOP100销售榜单增添了几许“神秘”。

  根据“观点指数·2018年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100”的数据分析来看,1-8月,TOP5的起跑线亿元。这表明,虽然房企已经开始转变发展方向,注重负债和利润平衡,但在经历过高度集中的市场面前,规模的“滚轮”有所放缓,但仍在前进。

  进入今年前八月,虽然龙头房企们还占据着市场的“大头”,但是相对来说,行业集中度已有所减缓,这些数据也都进一步表明,排名前50的房企,在市场占有额方面已经明显呈下降趋势。

  今年以来,融创凭借着上半年的良好销量领先绿地、中海,保持在TOP5的位置。而绿地因前期发力不足,曾一度跌落第七,在今年5月以1066亿元的总销量成功超越中海,上位TOP6。但根据观点指数最新发布的排行榜单,绿地前8月的销售与处于TOP5位置的融创还是有所差距。

  综合7月、8月两个月房企的销售业绩来看,它们中更多表现出一种缓和的趋势,这种调整或是为了即将到来的传统楼市旺季“金九银十”做准备。相比6月均达到六七百亿元的单月销售规模,排行前三的碧、万、恒在7、8月的单月销售只在400亿元至500亿元之间徘徊,或许可以看作是经历年中冲刺以后的“休养生息”。

  全行业来看,根据统计局1-7月份的统计数据,全国商品房销售面积89990万平方米,同比增长4.2%;商品房销售额78300亿元,同比增长14.4%。

  然而,在行业规模不断上升,一片欣欣向荣的表象背后,房企也在承受着巨大的负债和现金流压力。以往的融资渠道被一堵再堵,房企拿地以及规模的扩张变得小心翼翼。

  统计局数据显示,1-7月份,房地产开发企业到位资金为93308亿元.其中,国内贷款14045亿元,下降6.9%;利用外资33亿元,下降70.1%;自筹资金30187亿元,增长10.4%;定金及预收款31013亿元,增长15.1%;个人按揭贷款13655亿元,下降1.4%。

  这些数据表明,房地产企业在发展过程中,可以依赖的外部资金来源正逐步减弱,而内部的资金比重在进一步提升,那些平时更注重内生性资金来源的房企,在往后的发展中将变得更具优势。

  政策的严控,融资受阻,房地产开发商现金流绷紧,同时为避免纠缠上限价“包袱”,行业内宁愿“错过”也不愿意“拿错”成为共识,土地交易市场遭遇了寒流。

  根据市场机构统计数据,前7个月,全国土地流标共计796宗,具体分城市来看,一线宗,二线城市合计流标经营性土地154宗,三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

  可以看出之前一段时间,房地产企业“红了眼”都要进入三四线城市,现在因为棚改的不确定性,加之缺乏实际经济体量和人口支撑,只能把战线暂时撤回到一二线。

  同时,通过对比去年同期土地成交和推出土地数量,可以发现,今年1-7月成交的土地相比去年有明显下降,表现出开发商对于地价的“红线”不再敢于触碰。这种变化还多少表现在开发商与土地市场的微妙关系之中。

  8月22日,合肥发布《关于庐江县和巢湖市居住用地拍卖有关事项的公告》,公告中提到:竞得人可一次性付清全部土地成交价款,也可选择分期付款。对此,有市场人士分析,这意味着官方降低了对土拍市场的预期,“土地降温将有望让土地在定价层面变得更为合理”。

  据统计局数据显示,今年1-7月,房地产开发企业土地购置面积13818万平方米,同比增长11.3%,增速比1-6月份提高4.1个百分点;土地成交价款6619亿元,增长21.9%,增速提高1.6个百分点。

  另外在房地产开发投资方面,今年前7月,全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,增速比1-6月份提高0.5个百分点,结束了进入今年以来的三连跌态势。观点指数了解到,1-3月,1-4月,1-5月,房地产开发投资增速分别为10.4%、10.3%及9.7%。

  1-7月,房地产开发企业房屋施工面积728593万平方米,同比增长3.0%,增速比1-6月份提高0.5个百分点。房屋新开工面积114781万平方米,增长14.4%,增速提高2.6个百分点。房屋竣工面积42067万平方米,下降10.5%,降幅收窄0.1个百分点。

  如果具体到四个一线城市,根据最新披露的投资数据,北京1-7月施工面积同比增加9.1%,深圳和广州1-6月住宅施工面积分别增加1%和9.6%,上海则处在下降通道。

  7月31日,中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势,并部署下半年经济工作。其中,会议内容关于房地产行业部分的表述引发了市场的高度关注。

  会议提到,要“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

  这表明,房地产市场在相当一段时间内还将会以金融性紧缩的调控为主,当中的“坚决遏制房价上涨”字眼,也被市场人士认为对房地产市场未来一段时间的基本定调。

  可以看出,经历了2015、2016年房价的断崖式增长,在目前微妙的楼市、金融环境下,持续的调控无可避免。市场数据显示,在住建部发布30城市巡查整顿房地产通知后,截至7月底,已经有40个城市发布累计超过40次房地产调控。

  8月7日,住建部还专门召开部分城市房地产工作座谈会,对各城市未来房地产调控工作提出进一步要求称,将建立房地产市场监测体系,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

  为进一步落实房地产市场调控要求,8月13日,南京市下发《关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知》,明确在南京全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。至此,南京也成为继江阴之后,第7个宣布限制企事业单位购买品房的城市。

  而根据国家统计局最新公布的“2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”可以看到,各地在经历了接连不断的调控政策后,收获了一定的效果。

  数据显示,环比6月来看,7月份,一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅有所回落,当中北、上、广、深四个一线个二线个百分点。

  另一方面,在房地产持续的去库存压力下,效果逐渐显现。统计局数据披露,7月末,全国商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。其中,住宅待售面积减少544万平方米,办公楼待售面积减少40万平方米,商业营业用房待售面积减少48万平方米。

  一二线城市中亟待盘活的存量市场,加上政策的春风,使得长租公寓势头迅猛,以不可阻挡的趋势在全国铺排开来,而大好的行情也引得资金纷纷入局。

  观点指数统计发现,自今年上半年以来,1月份,自如完成了40亿元A轮融资;2月,蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资;5月,优客逸家进行了10亿元C1轮融资。

  与之相对应的是,房地产企业在住房租赁公司债方面得到的支持也不逞多让。即使今年以来,多家房地产企业的发债曾一度遭到中止,但与住房租赁相关的债券发行却并没有受到太大影响。据悉,仅5月以来,先后就有首创置业、泰禾集团、富力、万科、远洋地产、保利置业、龙湖、花样年宣布了发行住房租赁相关公司债。

  另外,据统计数据显示,自2018年初至今,就有超过12家公司提交了发行住房租赁专项公司债申请,该部分申请总发行规模达618.8亿元。

  大量资金的进入,使得这一领域的竞争也愈发激烈起来,许多租赁企业在房地产行业资金全面趋紧、土地市场冷却的背景下,却逆市而行,以高溢价竞抢起房源,长租公寓成为了砸钱的“游戏”。

  然而,这种蛮荒式的发展所引发的企业间恶性竞争,也将其再次带向了舆论的风口浪尖。

  8月17日,我爱我家副总裁胡景晖在一场电话会议中指出,自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源。这迅速在长租公寓领域形成一系列的连锁反应。

  随后,北京市住建委联合相关部门对相关住房租赁企业进行约谈,对住房租赁企业明确提出了三点要求:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  这些措施把矛头直接指向了长租运营商规模增长的房源获取上面,表明长租公寓在经历了一段毫无秩序的疯狂增长以后,其生态也将逐渐走向秩序和更加规范。

  事实上,租赁住房关系社会民生,如果是因为企业间为扩张规模而引发恶性竞争,推高了租赁市场的租金,这无疑与政府所推行长租公寓的初衷相悖。另一方面,长租公寓作为除买房以外的另一种居住形式,也不应该只成为人们一时的美好想象。

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